Dons et prêts pour la mise de fonds d’une maison – Guide des parents

Autrefois, les parents prévoyaient un budget pour les études postsecondaires ou le mariage de leurs enfants. Désormais, de plus en plus de parents planifient de faire un don pour la mise de fonds d’une maison.

D’ailleurs, les statistiques confirment une hausse des dons pour les mises de fonds au cours des dernières années. Une étude menée par une banque canadienne en juin 2024 a révélé que 31 % des personnes accédant à la propriété ont reçu un soutien financier de la part de leur famille, ce qui représente une augmentation par rapport à 2015 où ce taux se situait à 20 %. Actuellement, ce type de soutien financier s’élève à 115 000 $ en moyenne.

Il est recommandé aux parents de faire preuve de prudence pour ne pas donner des sommes trop importantes et trop tôt à leurs enfants. Faire preuve de trop de générosité peut décourager vos enfants de faire leur propre chemin dans la vie.

Il y a également un risque que vous ayez besoin de cet argent un jour pour financer votre retraite, notamment les frais de soins de longue durée. Votre enfant pourrait également vivre une rupture qui pourrait faire en sorte que votre don ne demeure pas dans la famille.

Comment protéger l’argent

Un don ou un héritage reçu au cours d’un mariage peut être exclu du patrimoine familial advenant une rupture. Toutefois, si les fonds ne sont pas faciles à retracer ou s’ils sont utilisés pour acheter une résidence familiale, l’actif pourrait faire l’objet d’un partage en cas de divorce.

Lorsque les parents avancent des fonds pour la mise de fonds d’une maison pour leur enfant, les prêteurs hypothécaires exigent souvent une lettre indiquant qu’il s’agit d’un don. Les parents peuvent aussi prêter de l’argent à leur enfant pour une mise de fonds. Souvent, les familles documentent cette opération avec une convention de prêt.

La jurisprudence a remis en question si une convention de prêt est suffisante pour protéger les fonds avancés à un enfant de cette façon. Si un prêt ne porte pas d’intérêts ni de modalités de remboursement, un tribunal pourrait ne pas convenir qu’il s’agit d’un prêt.

Il est probablement conseillé d’enregistrer le prêt comme un deuxième prêt hypothécaire garanti par la maison, mais cela pourrait ne pas être suffisant pour soutenir la légitimité du prêt.  

Vous devriez envisager d’établir un prêt en bonne et due forme ou de demander à un enfant de préparer un contrat de mariage, aussi appelé un accord prénuptial. Signer un tel document est cependant plus facile à dire qu’à faire. Ce processus peut s’avérer délicat; forcer votre enfant et son conjoint à signer ce document peut être stressant pour toutes les parties concernées.

L’exonération du remboursement du prêt est une option

Si vous prêtez de l’argent à un enfant, vous pouvez l’exonérer du remboursement du prêt de votre vivant ou à votre décès. Évidemment, vous ne devriez le faire que si vous ne voulez pas que l’argent vous soit remboursé ou si vous n’en avez pas besoin.

Si vous avez prêté différentes sommes d’argent à vos enfants, documenter ces prêts peut aider à assurer un partage équitable de votre succession. Certains testaments comprennent une clause de rapport successoral qui tient compte de tous les prêts en cours, de sorte qu’un enfant ne bénéficie pas d’un prêt exonéré ou d’un don de manière disproportionnée, et qu’il reçoive une part égale de la succession.

Quelles sont les conséquences fiscales d’un don ou d’un prêt?

Les dons n’ont généralement aucune incidence fiscale au Canada. Ce n’est pas le cas aux États-Unis, où il y a une taxe sur les dons. Les citoyens des États-Unis au Canada doivent être conscients de cet enjeu. Seules deux situations peuvent déclencher un impôt supplémentaire pour le parent : la vente d’un actif réalisant un gain en capital ou le retrait d’un actif d’un compte à l’abri de l’impôt, comme un régime enregistré d’épargne-retraite (REER/FERR). Mais un don en soi ne présente aucune incidence fiscale pour les enfants adultes.

Si le prêt était destiné à des fins d’investissement ou d’affaires, l’exonération du remboursement de ce prêt peut entraîner des incidences fiscales. Cela s’explique en partie par le fait que les intérêts d’un prêt sur les fonds empruntés pour faire des placements ou financer une entreprise sont généralement déductibles d’impôt pour l’emprunteur.

Par conséquent, l’exonération du remboursement d’un tel prêt peut entraîner un gain en capital pour le prêteur, si l’exonération est effectuée de son vivant. Si l’exonération a lieu après le décès, il ne devrait généralement pas y avoir d’incidence fiscale.

Si vous prêtez de l’argent à un enfant à titre d’investissement et que le prêt ne porte pas le taux d’intérêt prescrit par l’Agence du revenu du Canada – actuellement de 5 % – le revenu peut vous être attribué et imposé. Vous pouvez donner de l’argent à un enfant adulte pour investir et ne pas être assujetti à l’attribution. Toutefois, si vous faites un prêt et que vous récupérez la somme prêtée sans appliquer le taux prescrit, l’ARC vous attribuera des intérêts, des dividendes, des revenus de location et des revenus d’entreprise. Toutefois, les gains en capital sont imposés à l’enfant.

Avant de prêter ou de donner de l’argent pour une mise de fonds

Lorsque vous envisagez de faire un don ou un prêt, vous devez d’abord vous assurer que vous êtes en mesure d’aider vos enfants sans risquer votre propre sécurité financière.

Un prêt peut avoir des incidences en lien avec le droit de la famille, la succession et l’impôt. Demandez des conseils juridiques et fiscaux auprès d’un professionnel qualifié pour vous protéger, vous et votre famille.

Cet article a été rédigé par Jason Heath, CFP de Money Sense et sa publication a été autorisée par DiveMarketplace d’Industry Dive. Pour toute question sur les droits de reproduction, veuillez écrire à legal@industrydive.com.