Comment obtenir un prêt hypothécaire au Canada, malgré une mauvaise cote de crédit

Dans un contexte d’inflation galopante et de taux d’intérêt en hausse, de plus en plus de Canadiens ont du mal à obtenir un prêt hypothécaire. Le problème s’intensifie dès lors que la cote de crédit de la personne est faible. La bonne nouvelle, c’est que même si votre historique de crédit est peu reluisant, vous ne serez peut-être pas obligé de reporter l’achat de votre maison, quitte à payer des intérêts plus élevés.

Cet article explique comment être admissible à un prêt hypothécaire malgré une mauvaise cote de crédit, et décrit les mesures que vous pouvez prendre pour améliorer votre cote de crédit.

Connaissez-vous votre cote de crédit?

L’une des plus grandes erreurs commises à l’heure de négocier un prêt hypothécaire est de ne pas connaître sa cote de crédit avant de soumettre une demande. Selon de récentes études, plus de 50 % des Canadiens n’ont jamais vérifié leur cote de crédit. Si vous découvrez que vous avez une mauvaise cote de crédit au moment même où vous demandez un prêt hypothécaire, il est peut-être trop tard pour corriger le tir.

Qu’est-ce qu’une bonne cote de crédit?

Bien que les prêteurs fixent leurs propres lignes directrices en matière de cote de crédit minimale, de façon générale, les règles suivantes s’appliquent :

800 ou plus : Excellent

De 720 à 799 : Très bonne

De 650 à 719 : Bonne

De 600 à 649 : Moyenne ou acceptable

Inférieure à 600 : Faible

Pour obtenir un prêt hypothécaire auprès d’un prêteur de premier plan (banques et coopératives), votre cote de crédit devra probablement être de 600 ou plus. En fait, tout prêt hypothécaire assorti d’une mise de fonds de moins de 20 % doit également être approuvé par le fournisseur d’assurance prêt hypothécaire du Canada, c’est-à-dire la SCHL, dont les exigences imposent qu’au moins un emprunteur ait une cote de crédit de 600 ou plus.

Si votre cote est au-dessous de 600, vous devrez probablement négocier avec un autre type de prêteur ou avec un prêteur privé, apporter une mise de fonds de 20 % et accepter de payer un taux d’intérêt plus élevé sur le prêt hypothécaire.

Comment obtenir un prêt hypothécaire malgré une mauvaise cote de crédit?

Même si vous avez une mauvaise cote de crédit, vous pouvez encore être admissible à un prêt hypothécaire.

Augmentez votre mise de fonds

Si vous avez une mauvaise cote de crédit, vous pouvez augmenter vos chances d’être approuvé pour un prêt hypothécaire en proposant une mise de fonds plus élevée. Même s’il est possible d’obtenir un prêt hypothécaire avec une mise de fonds d’à peine 5 % au Canada, si votre cote de crédit est inférieure à 600, vous ne serez pas admissible à l’assurance prêt hypothécaire. Une mise de fonds de 20 % sera alors nécessaire.

Une mise de fonds plus élevée présente d’autres avantages. Si vous échappez aux coûteuses primes d’assurance de la SCHL, vous économiserez des milliers de dollars pendant la durée de votre prêt hypothécaire.

Comment trouver l’argent pour votre mise de fonds? 

1. Don d’un membre de la famille. Vous pouvez obtenir une partie ou la totalité de votre mise de fonds sous forme d’un don familial. Le prêteur peut exiger que le donateur signe une attestation de don, afin de confirmer que les fonds ne font pas l’objet d’un emprunt, et que l’on ne s’attend pas à ce qu’ils soient remboursés.
2. Retirez des fonds d’un REER dans le cadre du Régime d’accession à la propriété (RAP). Si vous achetez votre première maison, le gouvernement du Canada offre un programme vous permettant de retirer des fonds de votre REER pour les affecter à votre mise de fonds. Le plafond de retrait actuel est de 35 000 $. Certes, vous devrez rembourser le montant retiré de votre REER, mais vous aurez 15 ans pour le faire, à compter de la deuxième année suivant l’année au cours de laquelle vous avez retiré les fonds.  Communiquez avec votre conseiller en placements pour en savoir plus sur le Régime d’accession à la propriété.
3. Reportez votre demande de prêt hypothécaire. Si vous avez épuisé toutes les sources potentielles pour la mise de fonds et que ce n’est toujours pas suffisant, vous devrez peut-être reporter votre demande de prêt hypothécaire en attendant d’avoir mis plus d’argent de côté. Pouvez-vous attendre six mois ou un an? Considérez une activité secondaire qui vous permettrait d’augmenter vos revenus et votre taux d’épargne.   

Améliorez vos ratios d’amortissement de la dette

En plus d’exiger une mise de fonds minimale et une cote de crédit adéquate, les prêteurs hypothécaires doivent déterminer si vous avez les moyens d’effectuer les versements hypothécaires mensuels.  

Votre ratio d’amortissement total de la dette (ATD) exprime vos obligations mensuelles totales en pourcentage de votre revenu mensuel brut. La dette comprend vos versements hypothécaires (capital, intérêts et taxes) et tout autre prêt ou carte de crédit que vous devez rembourser. Votre ratio ATD ne doit pas dépasser 40 %, même si les prêteurs peuvent accepter un ratio allant jusqu’à 44 %.

Idéalement, votre ratio ATD devrait être nettement inférieur à 40 % pour vous laisser un peu d’air, bien que cela soit plus facile à dire qu’à faire dans le monde d’aujourd’hui. Vous pouvez augmenter vos chances d’obtenir une approbation si vous réduisez votre ratio ATD. Il y a quelques façons de le faire : 

1. Augmentez vos revenus. Comme nous l’avons mentionné plus tôt, songez à des façons d’augmenter vos revenus. La façon la plus simple est de gagner plus d’argent dans le cadre de votre emploi actuel, en demandant une augmentation ou une promotion. Si ce n’est pas possible, considérez un deuxième travail. Gardez toutefois à l’esprit qu’un prêteur hypothécaire exigera que vous ayez terminé la période de probation avant de tenir compte de vos revenus aux fins de l’amortissement de votre dette. Le revenu tiré d’un emploi secondaire est également une excellente solution, mais ce revenu ne pourra sans doute pas être utilisé pour obtenir un prêt hypothécaire.
2. Remboursez votre dette existante. Pour améliorer votre capacité à obtenir un prêt hypothécaire, pensez à des façons de libérer des liquidités en réduisant le poids de vos dettes. Parmi les postes les plus lourds, notons les remboursements de prêts automobiles, qui ont atteint des niveaux records au cours des dernières année.
3. Évitez de souscrire de nouveaux emprunts. Vous connaissez le dicton « mieux vaut prévenir que guérir ». Il est plus facile de dire non à une nouvelle dette que de réduire celle que vous avez déjà (comme ce prêt énorme que vous avez souscrit pour acheter votre camionnette). Si vous êtes à la recherche d’un prêt hypothécaire, il est préférable d’éviter de contracter de nouvelles dettes. Si vous le faites, assurez-vous que cela ne réduise pas vos chances d’obtenir l’approbation de votre demande de prêt hypothécaire. 

Comment améliorer votre cote de crédit

Si vous rencontrez des difficultés à cause d’une cote de crédit faible, il y a de l’espoir. Voici sept mesures pour améliorer votre cote de crédit.

1. Remboursez tout élément visé par un recouvrement. Si des soldes en souffrance apparaissent dans votre rapport de solvabilité, vous devez les régler au plus vite. Ces dettes correspondent à des arriérés si élevés que le prêteur les a envoyées à une agence de recouvrement pour obtenir un remboursement. En règle générale, aucune banque ou coopérative de crédit ne prêtera de l’argent à une personne dont le dossier fait état de soldes en recouvrement. Si vous avez plusieurs soldes en recouvrement, nous vous conseillons de régulariser en priorité le montant le plus bas.
2. Payez vos factures à temps. Si vous avez une mauvaise cote de crédit, le fait d’accumuler les retards de paiement ne fera qu’empirer les choses. Prenez des mesures pour faire vos paiements à temps à l’avenir. N’oubliez pas que la plupart des sociétés déclarent les retards de paiements dès qu’un délai de 30 jours est écoulé.
3. Évitez de faire l’objet de trop d’enquêtes de solvabilité. Chaque fois que vous faites une demande de crédit, cette demande compte pour une enquête et est enregistrée dans votre rapport de solvabilité. Votre cote de crédit peut alors perdre cinq points, voire jusqu’à dix points, même si cette baisse n’est que temporaire. Si votre compte fait état de plusieurs enquêtes de solvabilité sur une période relativement courte (de six à douze mois), les prêteurs potentiels pourront y voir un signe de « chasse au crédit » préoccupant pour eux.
4. Réduisez autant que possible votre utilisation du crédit. Les agences d’évaluation du crédit comme Equifax et TransUnion surveillent votre utilisation du crédit, c’est-à-dire le pourcentage de crédit disponible que vous utilisez. Par exemple, si la limite de votre carte de crédit est de 10 000 $ et que vous avez un solde de 5 000 $, votre taux d’utilisation est de 50 %. Si votre utilisation du crédit dépasse 30 %, c’est un signe que vous avez peut-être de la difficulté à gérer votre crédit. L’utilisation du crédit est un facteur clé de votre cote de crédit. Essayez donc de rembourser la totalité des soldes ou, à tout le moins, de maintenir l’utilisation sous la barre des 30 %.
5. Ne fermez pas les comptes de crédit détenus de longue date. L’un des éléments qui rehaussent votre cote de crédit est la durée de temps pendant laquelle un produit de crédit est déclaré à l’agence d’évaluation du crédit. Lorsque vous fermez un compte de carte de crédit ou une marge de crédit que vous avez depuis longtemps, cela peut raccourcir la durée de votre historique et abaisser votre cote. Bien qu’il soit souvent avantageux de réduire le nombre de cartes de crédit que vous détenez, pensez-y à deux fois avant de fermer un compte de longue date. Si vous pensez que c’est le meilleur choix, attendez que votre demande de prêt hypothécaire ait été approuvée et formalisée.
6. Vérifiez régulièrement votre cote de crédit. Selon Peter Drucker, guru de la gestion, « on ne gère bien que ce que l’on mesure ». Nous pourrions ajouter que ce qui est bien mesuré va en s’améliorant. Si vous consultez régulièrement votre rapport de solvabilité, vous pouvez prendre des mesures correctives en cas de tendance baissière. Vous serez également en mesure de corriger les erreurs de façon proactive et de vérifier si votre compte fait l’objet de pratiques frauduleuses.

Comment vérifier mon rapport de solvabilité?

En règle générale, il suffit de demander une copie de votre rapport de solvabilité à l’agence d’évaluation du crédit (Equifax ou TransUnion) une fois par an et sans frais. Il existe également des services permettant d’obtenir des rapports de solvabilité hebdomadaires gratuitement. Par exemple, Borrowell vous enverra une copie de votre rapport Equifax, tandis que Credit Karma travaille avec TransUnion. Ces deux sociétés vous enverront un courriel hebdomadaire avec votre cote de crédit mise à jour et une option permettant de consulter votre rapport de solvabilité complet.

Comment trouver un prêteur qui approuvera ma demande de prêt hypothécaire?

Si vous êtes à la recherche d’un prêt hypothécaire et que votre cote de crédit vous préoccupe, consultez un courtier hypothécaire. Les courtiers hypothécaires ont accès à des dizaines de prêteurs, pas seulement aux grandes banques. Ils peuvent magasiner pour vous auprès d’autres types d’établissements ou de prêteurs privés, en plus des banques et coopératives de crédit, ce qui optimise vos chances d’être approuvé.

Obtenir un prêt hypothécaire malgré une mauvaise cote de crédit : derniers points

Bien qu’il soit possible d’obtenir un prêt hypothécaire malgré une mauvaise cote de crédit, n’oubliez pas que les taux d’intérêt seront probablement plus élevés si vous faites affaire avec un prêteur à haut risque. En fonction de votre situation, vous pouvez aussi attendre que votre cote de crédit s’améliore avant d’acheter. La bonne nouvelle, c’est que les options pour améliorer votre cote de crédit et votre situation financière globale sont nombreuses. Votre conseiller en placements peut vous aider à franchir les étapes nécessaires pour devenir propriétaire. Il peut vous épauler pour accumuler une mise de fonds importante, tirer le meilleur parti des programmes gouvernementaux d’accès à la propriété et préparer un plan de remboursement de vos dettes en vue d’améliorer votre cote de crédit.

Cet article a été rédigé par Colin Graves de MapleMoney et sa publication a été autorisée légalement sous licence par Content Marketplace d’Industry Dive. Pour toute question sur les droits de reproduction, veuillez écrire à legal@industrydive.com.